Можно произвести реконструкцию пятиэтажек за счет государства. У нас — унылые хибары, в германии — дворцы! так выглядят сейчас хрущевки времен ссср в фрг

Итак, смотрите и оценивайте:
Этот дом когда-то был обычным 9-ти этажным советским панельным домом. Часть этажей снесли, укрепили, сделали перепланировку, заменили коммуникации, красивые балконы и подъезды. Двор.

В прошлом году москвичи представили интересный способ реконструкции старого здания. Технология более сложная, нежели обычная надстройка: вокруг старого здания сооружаются опоры, на которые и будут опираться возводимые дополнительные этажи. Между старым и новым жилфондом «прослойка» - технический этаж. Количество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым - зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здания, как при первой технологии.

Единственный прецедент

Реконструкция с надстройкой возможна в домах, сданных в эксплуатацию с 1950 по 1965 год, в которых не более 40 квартир, а высота не превышает пяти этажей. Они должны быть построены по индивидуальным проектам или относиться к группе кирпичных домов «сталинских серий», с перекрытиями заводских конструкций из сборного железобетона.

Дом на Мишина 32 до реконструкции.

Пока в Москве существует единственный прецедент такой завершенной реконструкции: дом 32, на улице Мишина в Северном округе, в районе метро «Динамо». Началось все с того, что жители всех 16 квартир четырехэтажного дома 1958 года постройки решили расселиться, потому что практически в каждой квартире жили представители трех поколений. И чтобы решить этот вопрос и обзавестись еще одной квартирой, жильцы приняли нестандартное решение и построили поверх своего дома еще пять этажей.

Выяснив, что по новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право реконструировать свои дома, в 2006 году они создали ТСЖ «Мишина-32» и заключили договор со строительной организацией ООО СК «Рестр», которая за полтора года провела все работы по надстройке и обстройке дома без отселения жильцов. Все 30 новых квартир на пяти построенных этажах отошли жителям дома, профинансировавшим строительство. Часть из них продали новым владельцам, оплачивать работу строителей.

Работы начались в мае 2013 года, - рассказал председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. - Подготовили проект. Пробурили вокруг дома 213 свай и, воздвигнув бетонные колонны, соединили их монолитными стенами. Сваи бурили глубоко, так что можно было бы строить и десять этажей, и одиннадцать.

Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, метр квадратный обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей за квадратный метр
При этом за счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18-34 квадратных метра вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В результате все остались в выигрыше: все жители дома увеличили свою жилплощадь, включая неплатежеспособных пенсионеров, город не потратил на реконструкцию ни копейки.

В доме были установлены лифты и заменены все коммуникации. Семьи жильцов дома 32 по улице Мишина разъехались, получив новые квартиры по тому же адресу, но на пару этажей выше. Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, квадратный метр обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей. Те, кто присоединился к финансированию проекта на этапе окончания строительных работ, в декабре 2014-го, платили уже по рыночной цене — около 230 000 за метр.

«В работе над этим проектом пришлось разбирать очень много новых вопросов, у меня такое ощущение, как будто я дополнительное высшее образование получил, — рассказывает Александр Перкун, генеральный директор ООО СК «Рестр», которое являлось генподрядчиком по реконструкции и надстройке дома 32 на улице Мишина, — В процессе, например, пришлось на базе нашего ООО создать дочернее предприятие для перепроектирования и внесения изменений в проектную документацию.

Конечно, организовать работы в жилом доме без отселения было непросто. Было очень много согласований, приходилось писать письма на разработку спецтехусловий. Весь период строительства приходилось поддерживать жизнедеятельность здания, обеспечивать максимально возможный комфорт жителям, которые, надо сказать, эти испытания переносили стойко. В итоге все остались довольны: люди получили капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, утеплением здания, установкой лифтов. И к тому же все увеличили жилплощадь».

Как обойтись без инвесторов

Геологические исследования, обследование и заключение о техническом состояния дома, проектные работы и все этапы строительства жильцы оплачивали поэтапно, по государственным расценкам. Такая система оказалась подъемной для всех, а схемы выплат и внесения платежей каждый выбирал для себя сам: кто-то брал кредиты, кто-то продавал машину или дачу. Члены ТСЖ платили взносы паевого участия в строительстве.

Собственники квартир 32-го дома по улице Мишина не привлекали инвесторов, а проект изначально определили не как коммерческий, а как социальный, призванный удовлетворить потребности жильцов. «Мы очень критически относимся к инвесторам, которые предлагают коммерческие проекты реконструкции. У коммерсантов какая задача? Как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. В итоге на все-про все ушло около 230 миллионов рублей. Из них 50 мы отдали государству в качестве налога», — поясняет Гарри Куренков, председатель правления ТСЖ «Мишина-32», который сам живет в этом доме.

Как жить на стройке

За полтора года проведения работ в квартиры строители заходили только раз: когда «обстройка» здания была закончена, а эркеры остеклены, старые рамы в квартирах демонтировали, оконные проемы расширяли и делали проходы в новые помещения. Эти работы занимали день-полтора, в комнатах, где они производились, устанавливались временные перегородки, не пускавшие пыль и строительный мусор в жилые помещения. В конце работ, перед тем, как снимать перегородки и уходить, строители производили уборку.

Самыми шумными были фундаментные работы, которые длились полтора месяца: для 213 свай в грунте сначала бурили отверстия глубиной 13-15 метров, затем у свай обивали оголовки, чтобы объединить их в ростверк и связать их арматуру с новой, вокруг которой впоследствии наращивались железобетонные колонны-пилоны. При этом окна не закрывали щитами, и жить месяцами при искусственном освещении жильцам не приходилось.

«Все зависит от того, как налажено взаимодействие собственников, которые живут в доме и строителей, — рассказывает Куренков.— План организации работ должен предусматривать каждодневное согласование работ с представителем ТСЖ. Тогда жильцы и строители не будут мешать друг другу. Я полтора года этим занимался. Главный вопрос: разделить рабочий день на две части, чтобы строители начинали работы, когда жители покидают дом, отправляясь на работу и на учебу. Когда они возвращаются, строители с площадки уходят. В нашем случае мы договорились о рабочем дне с 8.00 до 20.00».

Проект организации работ должен всегда обеспечивать свободный доступ жильцов в квартиры. Перед началом реконструкции каждый житель персонально подписывает со строителями договор по технике безопасности и выполнению двумя сторонами работ, которые гарантируют сохранение целостности и безопасности квартир.

После этого представитель ТСЖ ежедневно обсуждает со строителями, какие именно работы ведутся в данный момент и какие надо осуществить профилактические меры, которые устроили бы жителей. Он следит за тем, чтобы при завозе материалов и оборудования не блокировались входы и выходы из здания, а проход оставался удобным для всех жителей, включая пенсионеров и мам с колясками. «Если представитель собственников таким образом согласовывает все работы строителей, то все нормально, жить можно», — говорит Куренков.

Индивидуальные проекты

Типовых решений для реконструкции с надстройкой домов «сталинской серии» нет, каждый проект — штучный, индивидуальный. Дома находятся в разном техническом состоянии, они бывают разной конфигурации, к тому же один стоит на плывуне, другой на карсте. Все это задает строителям определенные ограничения. Объем предстоящих работ зависит в том числе и от размера и конфигурации земельного участка. Ведь, чтобы надстроить дом, его сначала обстраивают: вокруг здания создают новый фундамент, который связывается «ростверком», на нем делаются колонны или пилоны, поддерживающие несущую плиту над домом, на которой возводится надстраиваемая часть.

Именно за счет обстройки к каждой существующей квартире добавляются дополнительные жилые метры: боковые лоджии, кладовки. В доме 32 на улице Мишина таким образом кухни были расширены с 10 метров до 16-ти — появилась обеденная зона, к каждой спальне было добавлено дополнительное помещение площадью шесть метров. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные — по 72-84 метра, трехкомнатные — по 90-120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150-156 метров.

Как быть с несогласными?

В настоящее время готовятся документы для начала работ по четырем адресам:
Петровско-Разумовский проезд, дом 18а (САО),

бульвар Матроса Железняка, дом 11 (САО),

Измайловский проезд, дом 22, корпус 1 (ВАО)

Сенежская у. д. 5

Нагорная улица, дом 23, корпус 1 (ЮЗАО).

Если в доме 32 на улице Мишина было всего 16 квартир, и все сто процентов жителей были согласны на проведение работ по реконструкци с надстройкой без отселения, то в четырех домах, ожидающих начала работ, насчитывается от 30 до 40 квартир в каждом. И некоторые жильцы пока не голосуют за начало работ, потому что не могут себе представить, как жить в доме, вокруг которого идет стройка.

Действующие сейчас поправки к Жилищному кодексу позволяют начинать подобные работы, когда за это проголосовали две трети жителей. «Я предполагаю, что в домах, где будут несогласные, они обратятся в суд, заявляя об ущемлении прав или нанесении ущерба частной собственности», — говорит Куренков.

«Мы понимаем, что необходимо работать, заинтересовывать людей, — говорит Александр Перкун, — С жителями этих домов мы проводим разъяснительную работу под контролем департамента градостроительной политики. Как эксперты, работавшие над пилотным проектом, мы отвечаем на вопросы, привозим на такие встречи жильцов дома 32 на улице Мишина, которые со своей стороны описывают, как все это происходило. Мы готовим людей к тому, что в дневное время будет работать техника, будет шум, где-то — пыль. Но те выгоды, которые получают жильцы по завершению работ, перекрывают дискомфорт и риски, на которые приходится идти».

Финансирование и сроки

На этапе подготовки предпроектной документации жильцов привлекают к обсуждению деталей предстоящей реконструкции, и они сами решают, какие отделочные материалы использовать и какие лифты ставить в их доме. Во многом именно этот выбор определяет себестоимость квадратного метра, которая, по словам Александра Перкуна, может составить в этих четырех домах от 90 до 120 тысяч рублей. Чем больше новых этажей можно будет надстроить, тем меньше может оказаться эта сумма.

Дом на Мишина 32 слева.

После разработки проектной документации генподрядчик дает подробную смету на строительство. Составляется бизнес-план, появляется точное понимание стоимости квадратного метра, и тогда собственники квартир принимают решение о том, как именно будут оплачивать работы. Так как жильцы в данной ситуации являются заказчиками работ, именно они берут на себя вопрос финансирования. Это может быть софинансирование: до этапа строительства можно заключить договор с инвестором, либо, как в случае с Мишина, 32, где собственники квартир сами финансировали строительство и новую жилплощадь реализовывали сами.

От финансирования будут зависеть и сроки строительства. «В случае с Мишина, 32 мы на год затянули срок сдачи, и не по вине подрядчика либо заказчика. — рассказывает Александр Перкун. — Это все было привязано к реализации квадратных метров, за счет которых и финансировалось строительство. То есть в какой-то момент квартиры перестали продаваться, и мы фактически уперлись в недостаток финансирования. Замораживать строительство мы не стали, но уменьшили темпы проведения работ. А если софинансированием проекта будет выступать банк или какая-либо другая коммерческая организация, то сроки и графики работ будут соблюдаться точно».

Страсти по поводу сноса тысяч домов не утихают. Каждый день появляются новости. Позавчера выложили огромный список домов, которые мэрия предлагает снести. Ещё не сносит, но снесёт, если жители дома проголосуют "за". Забавно, что необязательно голосовать "за": по мнению мэрии, все, кто не голосует, автоматически будут за снос! Интересное представление о волеизъявлении граждан, надо будет на выборах такое попробовать!

У меня как у москвича есть несколько вопросов к мэрии.

Мэрия мотивирует свое решение тем, что жилищные условия людей надо улучшить. Это замечательно, конечно, что за счёт бюджета будут улучшены условия жизни некоторых людей. Правда, это не совсем справедливо, но кто говорил, что жизнь справедлива? Волнует ли меня размер ванной у жителей пятиэтажек? Вовсе нет. Люди, живущие в деревянных бараках, коммуналках или те, кто вообще ютится по родственникам, будучи не в состоянии купить себе квартиру, меня волнуют гораздо больше.

Теоретически нет ничего плохого, когда город приводит в порядок некоторые районы. Обществу не выгодно, чтобы в городах были ветхие кварталы. Со временем оттуда уедут нормальные жители, и останутся только те, кто не может позволить себе переехать. В таких районах будет расти преступность, поддерживать порядок будет дорого, поэтому лучше заняться этими районами прямо сейчас.

И тут у меня как у коренного москвича возникает вопрос. А как вы этот порядок будете наводить? До сих пор мэрия не даёт ответа. Дома какой этажности вы построите? Какой будет плотность населения в районах после вашей "реновации"? Что с инфраструктурой?

Например, если на месте пятиэтажек построят панельные гетто, как это происходит на окраинах города, – я против! Некогда зелёные и тихие районы превратятся в муравейники. Более того, через какое-то время все эти многоэтажные микрорайоны начнут обесцениваться. У людей изменится представление о комфортном жилье. Всё это уже проходили города Европы и Америки. Нормальные люди начнут переезжать из шумных, тесных бетонных муравейников в спокойные тихие районы. Цены на недвижимость в муравейниках будут падать, туда начнут селиться самые малообеспеченные граждане, мигранты, часть квартир будет пустовать. Лет через 10-15 мы обнаружим, что все эти дома придётся опять сносить.

И ещё, если вы преследуете благую цель улучшения условий жизни людей, то зачем сносить? Некоторые дома – да, проще снести и забыть. Но есть много домов, которые можно реконструировать, привести в порядок без всяких сносов. В той же Европе, где тоже много пятиэтажек, их не всегда сносят, а часто просто реконструируют, приводя в божеский вид.

Давайте посмотрим, как это делают в Германии, на территории бывшей ГДР. Там с советских времён осталось много таких домов, при взгляде на которые кажется, что ты оказался , а не на окраине Лейпцига, например.

Этими "немецкими хрущёвками" занялся Штефан Форстер (Stefan Forster Architekten) в рамках проекта Regeneration East (можно перевести как "Восточное возрождение"). Он работал в двух небольших городках, Лайнефельде и Галле, и показал, что устаревшие пятиэтажки в умирающих районах можно превратить в современное привлекательное жильё.

Штефан Форстер:

Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого. Моя задача – переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость, и этим можно воспользоваться.

Тут надо отметить, что подобная реконструкция в городах бывшей ГДР стала возможной во многом благодаря тому, что старые советские дома начали пустеть. Многие восточные немцы переехали в западную часть страны или просто в новые дома, кто-то уже умер, и население панельных кварталов сократилось. Поэтому архитекторы были вольны экспериментировать с радикальным уменьшением количества квартир, сносом верхних этажей и так далее.

Но зачастую немецкие "хрущёвки" . Например, в восточной части Берлина:

Эти дома по-прежнему ничем не примечательны, но и сносить их незачем.

Достойное жильё, говорите? Так вот же оно! Достаточно лишь хорошо отремонтировать дом. Не надо тратиться на снос, не надо искать удобного девелопера, который застроит давно сложившийся район гигантскими многоэтажками, навсегда испортив инфраструктуру и нарушив баланс населения...

Наверное, это было бы слишком просто.

Лучше снести все пятиэтажки и превратить московские районы в гетто.

Кротов А.В.:

На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.

На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:

все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;

реконструировать пятиэтажную застройку.

В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).

Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.

Основные принципы реконструкции:

Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.

Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.

Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:

С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;

Без отселения жителей.

Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.

Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.

В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.

Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов.

Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.