Переуступка по ДДУ — что это? Когда цессия недействительна Что такое переуступка прав.

Сокращенная выдержка из книги Натальи Костюченко
«Анализ кредитных рисков. Часть 2»

Договор цессии - это соглашения об уступке права (требования) третьему лицу. В соответствии со ст. 382. ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор цессии имеет множество различных нюансов и тонкостей, о которых мы поговорим в данной статье.

Во-первых, существуют определенные риски для сторон.
И состоят они в следующем.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Риск, соответственно, имеет место для нового кредитора и состоит в возможной недобросовестности прежнего кредитора.
Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (после получения уведомления, должник не вправе выдвигать возражения)
Если кредитор переуступает будущие проценты, необходимо четко это прописать в договоре.
Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст.388 ГК РФ). Риск - признание сделки недействительной.

Например, право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из договора о совместной деятельности, а не из договора купли - продажи. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников.

Например, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.

Нельзя забывать, что если сделка по уступке права (требования) крупная (более 25% от валюты баланса на последнюю отчетную дату), она должна заключаться с соблюдением требований, установленных ФЗ № 208 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах» и ФЗ №14 от 08.02.1998г. «Об обществах с ограниченной ответственностью». Соответственно, договор будет ничтожным, если не будет подтверждения одобрения крупной сделки в установленном порядке.
Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст.388 ГК РФ. В противном случае, должно быть согласие на уступку, предусмотренное договором
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Пример из практики: банк «Х» уступил банку «Y» право на получение от заемщика денежных средств по договору займа. До получения уведомления о состоявшейся уступке заемщик произвел частичное погашение кредита. Когда новый кредитор обратился к прежнему кредитору с иском о взыскании неосновательно полученных денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ, последний сослался на п.3ст.382 ГК РФ, в соответствии с которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риски вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Суд удовлетворил иск банка «Х». Ошибка банка «Y» - в том, что он не проверил, был ли банком «Х» уведомлен должник.

Важные моменты

Действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право (ст.390 ГК РФ).

Например, Договор купли-продажи заключен после введения в отношении продавца процедуры банкротства (наблюдения) без согласия временного управляющего. Несмотря на то, что данный договор является недействительным, заключенное Соглашение об уступке права (требования) нельзя признать недействительным в силу вышеуказанных причин.

Соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству (п.6, ст.340 НК РФ, п.2 ст.455 ГК РФ).

Например, заключение соглашения об уступке, в соответствии с которым цедент обязывается уступить цессионарию право (требования) на оплату продукции, которая будет им продана в будущем.

Уклонение цедента от передачи цессионарию документов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), само по себе не свидетельствует о том, что данное право (требование) не перешло к цессионарию.(п.2 ст.385 ГК РФ).

Например, цедент не передает цессионарию документы, подтверждающие отгрузку продукции и ее принятие покупателем - это не освобождает его от погашения долга.

В случае, если в соглашении об уступке нет ссылки на номер и дату кредитного договора, а указана только сумма, данное соглашение все равно считается действительным.

Уступка возникшего в связи с нарушением обязательства права (требования) на подлежащую уплате неустойку допустима и в том случае, когда на момент совершения уступки размер неустойки окончательное не определен (ст.384 НК РФ).

В настоящее время на первичном рынке московской недвижимости часто встречаются сделки по купле-продаже квартир в недостроенных домах. Такие сделки совершаются по договору цессии (переуступки прав). Цессия – это передача прав требования на квартиру от одного лица к другому. Дольщик, продающий квартиру, называется цедентом, а покупатель квартиры – цессионарием.

Зачем нужна цессия?

Многие дольщики используют цессию для получения прибыли. Они покупают квартиру в новостройке на этапе земельных работ по низкой цене, дожидаются, когда дом будет практически достроен, и продают квартиру. В таком случае прибыль цедента – это разница между ценой покупки и ценой продажи.

Также дольщики пользуются цессией тогда, когда им срочно нужны деньги. Если просто расторгнуть договор с застройщиком, то дольщик потеряет значительную сумму денег на штрафах и неустойках, а продажа квартиры по переуступке прав позволит вернуть все деньги и получить бонус в виде прибыли.

Осторожность и аккуратность

Покупая квартиру по переуступке прав, нужно очень внимательно выбирать новостройку. Нередко дольщики начинают распродавать квартиры, если у застройщика появляются какие-либо неприятности. Никому не хочется оказаться обманутым дольщиком, поэтому стоит заранее изучить застройщика и ситуацию с новостройкой.

Основные причины «распродажи» квартир дольщиками:

застройщик скоро обанкротится;
застройщик затягивает сроки строительства/сдачи в эксплуатацию;
качество строительства не соответствует заявленному/госкомиссия отказывается принимать дом.

Следует помнить, если вы купили квартиру по цессии, то бывший дольщик ничего вам не должен и за действия застройщика не отвечает. Заключив договор цессии, вы не сможете предъявить продавцу никакие претензии.

Правда, вы можете потребовать, чтобы в договоре цессии дольщик принял на себя поручительство на случай, если застройщик не передаст вам квартиру до установленного срока. Однако очень мало продавцов соглашается на такие условия.

Правильно составьте договор цессии

Чтобы цессия считалась действительной:

дольщик должен уплатить всю сумму по договору долевого участия;
застройщик должен дать письменное разрешение на продажу квартиры по переуступке (запретить он не имеет права, однако некоторые застройщики ставят препоны, тогда нужно обратиться в суд);
если квартира покупалась по ипотеке, банк должен дать свое разрешение на продажу квартиры по переуступке прав.

Двойные продажи и мошеннические схемы

Застройщики бывают разные; встречаются и мошенники. Чтобы избежать двойных продаж и мошеннических схем, следует покупать по переуступке прав только те квартиры, которые были оформлены по ДДУ (договору долевого участия). Только ДДУ регистрируется в Росреестре и защищен ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Что должно насторожить?

Покупателю следует насторожиться и отказаться от покупки квартиры по цессии, если:

цена квартиры сильно занижена (нормальный демпинг – 5-20% от стоимости такой же квартиры у застройщика);
квартира оформлена по вексельной схеме, инвестиционному соглашению или предварительному договору купли-продажи (эти договоры не регистрируются в Росреестре);
дольщик не получил разрешение застройщика/банка (цессия будет недействительной);
на рынке много квартир, продаваемых дольщиками в этой новостройке (значит, у дома есть значительные проблемы).

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования - покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка - что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки - продавец и покупатель - называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав - трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке - многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права - переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке - один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке - процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Александр Марущенко Старший юрист

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.

Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом , покупатель – цессионарий , сама сделка – цессией . Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и . В ст. 388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».

И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования , и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.

Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).

Александр Марущенко Старший юрист

Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.

Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.

Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор — ДДУ

В с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Переуступка квартиры в ипотеку

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

Александр Марущенко Старший юрист

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

Риски цессионария:

риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.